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购房遭遇新政下合同该如何履行-北京房产限购律

2019-04-04 21:49


一、基本案情

孙某与吴某于2014年结婚同时在北京贷款购买住房一套。2016年10月,因为家庭迎来新的小成员,夫妻双方协商决定,卖掉现住房,换一套更大的。结果卖房顺利进行了,可买房交完定金却遇到了317房产新政,首付一下子提高了100多万,家庭已经无力承担因新政而多出的100多万首付款。那么本案中,孙某与吴某的新房购房合同该如何履行?若孙某与吴某能以离婚的方式规避新政的适用么?

二、律师解析

首先,我们要分析,317房产新政,是否属于不可抗力或者情势变更?

不可抗力是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同。317新政的出台,第一是可以预见的,因为我们国家的购房限制一直是越来越多的,出现新政,人民都应该有一个合理的预判。第二其不是无法预防的,在买卖双方签订购房合同时,就应该想到会出现意外情况,进而在合同中进行相关约定。故笔者认为,317新政不符合不可抗力的无法预见、无法预防的特定,不够成不可抗力。

情事变更的构成要件主要表现在以下几方面:时间上,应当发生在合同成立之后,履行完毕之前。客观上,应有情事变更的具体事实。如战争、经济危机等。主观上,当事人在订立合同时无法预见。是指根据人们的一般常识和普遍经验,在订立合同时也不可能预见到该情事可能发生变化。情事变更必须不可归责于双方当事人,且既非不可抗力也非商业风险。继续履行合同显失公平。其适用范围一般为:物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》〔以下简称《合同法司法解释(二)》〕第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从该解释来看,法律明确将情事变更与商业风险区别开来,如系商业风险,则按风险自负的原则,由遭受不利益一方的当事人承担由此造成的损失。两者的主要区别有:一是预见程度不同。商业风险系行为人能够预见或者应当预见客观情况的变化可能发生,并尽量加以避免的一种可能性。二是后果不同。商业风险虽会造成一方当事人履行合同困难或费用增加,利润减少等亏损,但合同的基础并未发生质的变化。如构成情事变更,继续履行合同会对一方当事人明显不利或者不能实现合同目的,合同的基础和预期的目的发生根本性动摇。因此:情势变更是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。317新政的出台,第一不存在不可预见性,第二,新政虽然贷款首付提高,缩短贷款期限,但是对房屋价格整体是没有影响的,不存在因新政而显失公平的问题。故笔者认为,317房产新政,不构成情势变更。

本案中,孙某和吴某无法因不可抗力或者情势变更而申请合同无效。但其可以房产新政致使买受人无法依约支付房款,属于因不可归责于双方原因导致合同目的无法实现为由,申请解除合同,法院一般应予支持。合同解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,孙某夫妻可以申请卖方返还定金。

其次,若孙某与吴某离婚,是否能够规避317房产新政的适用呢?要根据具体情况确定。夫妻申请贷款后,无论借款人还是共同申请人,在个人征信中都会有贷款记录,那么即使离婚了,也属于二套房而无法规避新政。

最后,申请解除房屋买卖合同,还是要根据合同内容确定的。不是所有的合同都可以申请解除,如合同中约定“买房因故无法办理贷款,由买方自行筹集资金全额支付房款”的,买方以新政出台无法支付房款为由申请解除合同的,法院不予支持。

综上所述,买受人在购买房屋时,一定要仔细阅读房屋买卖合同,双方协商一致后签字。
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