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开发商关于学区房的宣传未兑现应当承担什么责

2019-04-04 21:45


一、违反“学区房”的宣传,开发商需承担违约责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。” 开发商销售商品房时往往以该小区为某重点小学的学区房作为重点宣传,该宣传(说明)具体确定,应当视作要约。《合同法》第十三条规定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第二十五条规定:“承诺生效时合同成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》(注:该合同书中一般不会有关于学区房的条款)即是承诺,该合同(既包括合同里载明的条款,也包含该学区房的约定)即成立。《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。” 即买房人与开发商签订《商品房预售合同》时,合同书及学区房的约定即生效。开发商违反该学区房的约定,应当承担违约责任。

二、开发商免责的失败

《合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”《商品房预售合同》往往会有类似“广告宣传不列为本合同条款,甲方(开发商)对此不承担责任”的条款,合同书是开发商提供,该条款属于格式条款,且免除了开发商的责任,该约定无效。

三、赔偿金额的确定

《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买房人要想向开发商主张违约责任就要有明确的依据。比如,买房人向开发商主张违约金,要有明确的合同依据(即某个合同条款约定开发商违反学区房的约定要承担多少违约金),但是这样的合同约定基本不会有。

“继续履行”和“采取补救措施”基本没希望,就只能要求开发商“赔偿损失”。买房人的损失主要体现为可能会给孩子的教育造成负面影响(不能在开发商宣传的某重点小学就读)或者加重买房人的经济负担(买房人因此而给孩子选择教育资源同等优秀但是花费更高的学校),买房人因此所遭受的精神上的困扰等等,但是这些损失很难用金钱量化。因此,损失金额的确定也就非常困难。此时,法院只能根据双方的过错和日常生活经验进行自由裁量。

但是,有些时候买房人的损失是可以量化的,买房人可以向开发商主张该具体的赔偿金额。
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